<부동산 리츠>에 대해서 모조리 알려드리겠습니다. 대체 왜 부동산 리츠가 핫한걸까요~?

오늘은 <부동산 리츠>에 대해 모조리 알려드리겠습니다.

 

왜 대체 핫한걸까요?

 

아무튼,

 

부동산 리츠란 무엇일까?

 

네이버 지식백과에 따르면,

 

리츠는 직역하면 부동산투자신탁이란 의미로 부동산이나 이와 관련된 대출에 투자한 뒤, 그 수익을 배당하는 부동산 증권화 상품의 일종이라고 한다.

 

투자의 대상이 부동산의 개발·임대·주택저당채권(MBS) 등 부동산에만 집중된다는 것이 여타 뮤추얼펀드와 차이점이라고 한다.

 

리츠에는 부동산에 직접 투자하는 지분형(Equity) 리츠, 부동산담보대출에 투자하는 부채형(Mortgage) 리츠 그리고 양쪽을 조합한 혼합형(Hybrid) 리츠가 있다.

 

리츠는 세법이 정한 요건을 갖추기 위해 투자자에게 안정적으로 배분해야 하기 때문에 대개 임대수입이 있는 상업용 부동산을 투자대상으로 삼는다고 한다.

 

이러한 리츠는 직접투자보다 몇 가지 더 나은 강점이 있다.

 

첫째, 조세감면 효과로 부동산취득에 따른 취득세와 등록세가 감면(50%)되어 직접투자 보다 수익성이 우수하다고 한다.

 

 

 

 

둘째, 관리가 용이하다는 점이 있다.

 

부동산 직접투자는 부동산의 관리에 시간과 비용을 투자해야 하나, 리츠는 자산관리회사에 운용을 맡기므로 관리가 편하다는 장점이 있다.

 

셋째, 유동성이 우수하다는 점이다.

 

부동산을 증권화하여 증권거래소에 상장하므로, 직접투자보다 유동성이 우수하다는게 강점이라 할 것이다.

 

넷째, 소규모 투자가에게 기회를 제공한다. 대형빌딩과 같은 부동산투자 기회는 투자기회가 일부 시장 진입자에게 국한되나, 리츠를 이용하면 소규모 자금으로 대형부동산 투자기회를 얻을 수 있다고 할 것이다.

 

다섯째, 자금조달이 용이하다는 점이다는 점이다. 개발사업에 필요한 자금을 자본시장에서 일반국민 또는 기관투자가로부터 직접 조달할 수 있다는 점이다.

 

여섯째, 시장이 투명화된다는 장점이 잇다. 부동산증권화를 촉진하여 유동성을 증가시키고 시장의 투명화, 외자유입의 촉진효과도 있다고 한다.

우리나라는 부동산 투자 수익을 소액 투자자들에게 향수할 기회를 준다는 취지로 2001년 4월 도입되었고 동년 7월 부동산투자회사법(국토해양부)이 제정되었다.

 

추가적으로, 

 

2010년 12월 기준 부동산투자회사(상품)는 51개에 자본금 합계는 3.7조원이었고, 총자산은 7.8조원 규모로 2002년에 비해 크게 증가한 셈이라고 한다.

 

대개 상품이 5~10년 만기로 구성되어 있다고 한다.

 

한편, 정부는 자본시장을 통합시킨다는 취지로 자본시장과 금융투자업에 관한 법률(2007.8제정, 금융위원회)을 제정하여 ‘집합투자업’제도를 도입하여 부동산간접투자제도를 자본시장에 통합시켰다고 한다.

 

이리하여 리츠는 금융위원회와 국토해양부로 이원화되어 있는 셈이라고 한다.

 

대표적인 예로

 

NH프라임리츠가 있다.

 

 

좀 더 자세히 얘기를 하자면,

 

NH프라임리츠의 경우, 아래와 같은 특징이 있다.

 

삼성물산서초사옥, 삼성SDS타워 등을 보유한 펀드 및 리츠에 투자하는 재간접리츠 NH프라임리츠가 이달 18~20일 일반 공모 청약을 받고 상장한다.

 

리츠(REITs)는 부동산 투자 전문 뮤추얼펀드로, 소유한 부동산에서 임대료를 받아 주주들에게 배당하는 상품을 말한다. 그리고 재간접리츠는 리츠에 투자한 뒤 리츠로부터 배당을 받으면 그 배당금을 주주와 나누는 구조다.

최근 기획재정부가 공모리츠에 대해선 배당세율을 14%에서 9%로 인하하고, 분리과세 혜택을 부여하겠다고 발표하면서 리츠에 대한 관심이 뜨겁다고 한다.

 

 

 

NH프라임리츠는 대표적인 재 간첩 리츠인데,

 

자세한 특징을 좀 풀어보자면 아래와 같다.

①직접 보유한 건물 아니라 운용자가 팔기로 결정하면 팔아야 해

NH프라임리츠의 투자처는 쉽게 얘기해 ‘핫’한 건물들이다. 서울스퀘어, 강남N타워, 삼성물산 서초사옥, 삼성SDS타워 등인데 모두 프라임 오피스로 분류된다. 프라임오피스란 서울 핵심권역에 위치한 연면적 약 3만㎡(9000평) 이상 빌딩을 말한다. 서울에 이런 프라임 오피스는 46개에 불과한데, 이 가운데 4개를 편입하고 있는 것이다.

 

②자산비중 절반이 서울스퀘어, 삼성 계약기간 2년밖에 안남았다는 점

NH프라임리츠는 삼성그룹 계열사들이 입주해 있는 건물에 투자한다고 홍보하지만, 전체 자산 중 절반에 가까운 46%는 서울역 앞에 있는 서울스퀘어다.

그리고 마찬가지로 임차인 관리가 어려운 편인 강남N타워 비중이 22%다. 임대료를 떼어먹을 가능성이 전혀 없는 삼성물산 서초사옥(입주자는 삼성화재)과 삼성SDS타워는 비중이 각각 15%, 17%에 불과하다.

서울스퀘어는 대우그룹 본사였던 시절 이후 여러번 주인이 바뀌었는데, 임차인 관리가 어려운 건물로 꼽힌다. 입지 때문에 임대료가 비싼 수준이라 임대료를 감당할 수 있는 기업군이 많지 않은 것이다. 임대료는 3.3㎡당 월평균 12만9000원으로, 강남역 인근이나 여의도, 시청 인근보다 비싼 수준이다. 부동산 임대정보업체 JLL에 따르면 서울의 평균 임대료는 3.3㎡당 8만4000원으로, 서울스퀘어 임대료가 평균보다 54%나 비싸다. 현재 서울스퀘어와 강남N타워는 공실률이 각각 4.7%, 1.4%다. 서울스퀘어에 입주해 있는 대표기업은 11번가, 위워크 등으로 적자 상태다.

 

현재 100% 임대돼 있는 삼성물산 서초사옥과 삼성SDS타워라고 완전히 안심할 수 있는 것은 아니다. 잔여 계약기간이 얼마 남지 않았기 때문이다. 특히 삼성물산 서초사옥은 잔여 임대기간이 2년2개월에 불과하다. 삼성물산 서초사옥을 들고 있는 현대38호펀드(코크렙제43호리츠)는 입주자인 삼성화재가 빠져나가면 8만1117㎡(2만4538평)인 사옥을 어떤 기업으로 채울지 고민해야 하는 상황이 된다.

삼성SDS타워 또한 잔여 임대기간은 4년하고도 7~8개월밖에 남지 않았다. 잠실역에서 200미터 정도 떨어져 있는 삼성SDS타워 또한 삼성SDS가 이전을 결정하면 타격이 예상된다.

③배당 수익률보다 오피스 가격 흐름이 중요하다는 점이다.

앞서 상장한 이리츠코크렙이나 롯데리츠는 리테일(유통) 리츠로, 당장 문을 닫거나 폐점하지만 않는다면 임대료가 지속적으로 들어와 안정적이다. 그래서 비교적 안전한 투자처라는 인식이 있었다.

 

하지만 NH프라임리츠와 같은 대형 오피스는 조금 다르다고 봐야 한다. 임대료와 시세 변동이 꽤 있기 때문에 시세 흐름을 면밀히 살펴보고 청약 여부를 결정해야 한다. 쉽게 얘기해 5%를 배당받는다고 해도 오피스 가격이 10% 떨어진다면 투자자들은 손해인 셈이다.

 

아무튼

 

부동산 리츠는 위와 같은 특징이 있다고 할 것이다.

 

정리하자면

 

생각보다 건물주(?)가 되기 쉽다는 것

 

그리고 일반주식보다 배당이 좋다는 것 등이 부동산 리츠의 장점이라 할 것이다.

 

이상

 

부동산 리츠 리뷰 끝.

 

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