<제이알글로벌리츠>에 대해서 모조리 알아보자.txt

<제이알글로벌리츠>

 

대체 무슨회사일까?

 

거래량이 상당히 많은데..

 

사실 최근 리츠주들이

 

바닥을 찍다가 반등한지 조금 되었다.

 

흠..

 

아무튼 본론으로 들어가기전에

 

리츠주 말고 금융주 흐름도 보고 가시라~

 

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아무튼

 

본론으로 들어가보자,

 

제이알글로벌리츠

 

무슨회사일까?

 

한 뉴스에 따르면

 

제이알글로벌 리츠라는 회사를 소개하자면 아래와 같다.

 

제이알글로벌리츠의 주요 투자 자산은 제이알제26호위탁관리부동산투자회사(이하 제이알제26호리츠, 자리츠)가 투자한 벨기에 브뤼셀 소재 오피스 '파이낸스 타워 컴플렉스'(Finance Tower Complex, 이하 파이낸스 타워)이다.

제이알글로벌리츠는 ▲7년 평균 8% 내외의 높은 예상 배당률 ▲정부기관을 임차인으로 하는 안정적인 임대차 ▲해외 부동산투자 공모리츠 ▲위험 요소에 대한 합리적인 리스크 관리 노하우 등을 바탕으로 기업가치와 경쟁력을 끌어올리고 투자 효과를 극대화한다는 전략이다.

제이알글로벌리츠의 총 발행 주식수는 9700만주로, 이번 공모를 통해 총 4850억원을 조달한다.

 

기관투자자와 일반투자자 배정 물량은 각각 4900만주(2450억원), 4800만주(2400억원)이며, 배정 비율은 50.5% 대 49.5%이다.

제이알글로벌리츠는 소액 투자자의 공모리츠 투자 기회를 보장하기 위한 목적으로, 소액의 청약증거금을 납부한 투자자도 의미 있는 금액을 배정받을 수 있는 새로운 배정방안(이하, 소액우선배정방안)을 도입했다고 한다.

제이알글로벌리츠는 일반투자자 대상 청약 물량 4800만주(2400억원) 중 절반인 2400만주(1200억원)를 '소액우선배정물량'으로 할당하고, 소액우선배정물량의 한도 내에서 일반청약자의 청약금액 중 100만원 이하에 해당하는 금액을 우선적으로 배정했다고 한다.

 

소액우선배정물량을 제외한 나머지 2400만주(1200억원)에 대해서는 기존 방식대로 청약 금액에 비례한 '경쟁배정'을 실시한다고 한다.

김관영 제이알투자운용 대표이사는 "기업공개(IPO)를 준비하는 동안 개인 소액 투자자들의 실효성 있는 투자 참여 기회를 확대하기 위해 여러 방안을 모색하며 오랜 고민의 시간을 보냈다"면서 "당사가 도입한 '소액 우선배정방안'이 공모리츠에 대한 국내 일반 투자자들의 접근성을 높이는 의미 있는 시도가 되기를 바란다"고 전했다는 소문이 있다.

작년 8월 초 유가증권시장 상장 예정이며, 공동 대표주관사는 KB증권과 메리츠증권, 인수회사는 대신증권이다.

회사는 이에 앞서 Pre-IPO(상장 전 지분투자) 투자유치를 진행해 3430억원의 자금을 모집하기도 했다.

 

이에 따라 IPO 공모금액을 포함한 총 조달 금액은 8280억원으로, 이 자금은 제이알제26호리츠를 통하여 파이낸스 타워에 투자될 예정이였다고 한다.

 

그래서 현재 제이알글로벌리츠의 주주구성은 아래와 같다.

 

제이알글로벌리츠는

 

kb증권 외 2인이 26.2%

 

메리츠증권 외 1인이 21.1%

 

현대자산운용이 9.06%

 

화인자산운용이 7.97%를 가지고 있다.

 

그래서

 

제이알글로벌리츠가 하는 사업을 도식화를 해보면 아래와 같다.

 

음..

 

이런상태구나

 

나는 사실 제이알글로벌리츠같은 해외부동산 투자하는 구조를

 

그렇게 좋아하진 않는다.

 

왜냐면 복잡하고, 머리가 아프다.

 

그러나 최근

 

제이알글로벌리츠는 국내 자산을 편입하다는 내용을 밝힌 바 있다.

 

한 뉴스에 따르면,

 

3월 19일 관련 업계에 따르면 제이알글로벌리츠는 이달 정기 주주총회를 통해 국내외 오피스 자산을 추가로 편입하기 위한 국토교통부 변경인가 신청 안건을 결의할 예정이라고 전해졌다.

표면상 국내외 오피스 자산으로 되어 있지만 실질적으로는 국내시장에 더 초점을 맞추고 있는 것으로 보인다고 한다.

 

기존 투자대상은 '해외 선진국 코어 오피스 자산(FTSE 선진국 편입 국가)'이었다.

 

변경인가를 통해 국내외 오피스 자산 및 이에 준하는 부동산 자산 80% 이상으로 바꿀 예정이다.

 

편입자산에 국내가 포함됨을 보다 명확히 하기 위한 차원이라고 밝혔다고 한다.

기존 운용전략은 벨기에를 시작으로 유럽, 미국으로 자산을 확대하는 것이 목표였다.

 

2년내 유럽소재 자산에 2조5000억원을 투자하고 5년내 미국 등에 3조원을 투자할 계획이었다.

 

변경안에는 국내외 지역 동시 가능이라고 적혀 있다. 초기 운용전략에서 상당부분 수정된 셈이라고 전해졌다.

투자조건 역시 다소 완화됐다. 기존에는 신용등급 A 이상의 임차인으로 임차잔존기간이 10년 이상 남아야 가능했다.

 

변경안에는 투자적격대상 등급 또는 재무건전성을 확인할 수 있는 임차인으로 정했다. 임차잔존기간도 8년 이상으로 줄였다.

투자 재원 마련을 위해 3000억원 규모의 차입이 올해 예정돼 있다.

 

상장 당시 주관사였던 KB증권과 메리츠증권이 발행관련 업무를 맡을 계획이다.

제이알글로벌리츠는 국내 처음으로 해외자산을 편입한 공모리츠다.

 

첫 자산으로 벨기에 브뤼셀 파이낸스타워를 편입해 안정적인 운용성과를 이뤘다.

 

지난해 상장을 전후로 코로나19가 터진 탓에 해외자산 추가 편입이 현실적으로 어려워졌다.

 

포트폴리오 다변화를 위해 국내자산에 초점을 맞춘 것으로 보인다.

첫 편입자산이 워낙 우량한 편이라 목표수익률 달성에는 지장이 없는 편이다. 이달 상장 후 첫 배당으로 주당 153원을 지급할 예정이다.

 

배당총액은 253억원으로 배당가능이익의 98.3%를 차지했다. 시가배당률 7.35% 수준이다. 국내 상장리츠 중에선 최고치에 가깝다는 후문이다.

제이알글로벌리츠는 벨기에 연방정부(건물관리청)가 15년간 100% 단독 임차하는 초우량 자산을 편입했다고 한다.

 

편입자산인 브뤼셀 파이낸스 타워는 벨기에 수도이자 유럽 연합 수도인 브뤼셀의 핵심 비즈니스 구역(CBD)에 소재하고 있다.

 

연면적 19만5973㎡로 본관은 지하 4층 ~ 지상 35층으로 이뤄졌고 별관은 지하 6층 ~ 지상 11층까지 이어져 있다. 1982년 준공된 후 2008년 3억2500만유로(4334억원) 상당의 대규모 리노베이션을 마쳤다.

임차인은 벨기에 연방정부 산하의 건물관리청이고 실사용인은 연방정부 재무부, 복지부 등으로 나타났다. 공실률은 0%고, 지난해 11월 리츠는 FTSE 글로벌 올캡 지수에 편입됐다.

 

FTSE 지수 반기 리뷰를 통해 발표된 이후 12월부터 지수에 반영되기 시작했다. 'FTSE 글로벌 올캡' 뿐만 아니라 'FTSE 스몰캡', 'FTSE 토털캡' 지수에도 포함됐다.

 

MSCI에서 산출하는 'MSCI 글로벌 스몰캡'에도 편입됐다고 한다.

 

그래서 제이알글로벌리츠의 주가흐름은 아래와 같다.

 

음..

 

이런셈이구나..

 

흠..

 

리츠주라..리츠주..

 

배당만 보면 매력이 있는거 같긴한데

 

내가 잘 모르는 분야다.

 

아무튼 제이알글로벌리츠 리뷰 끝.